从热力图看，哪里才是宁波真正的中心，三江口还是东部新城

白天三江口和宁波两大商务区的热力图对比。

好像对比不是特别激烈，大家都有不少热力点，只是三江口更集中。

但是到了晚上差距就出来了。

三江口一枝独秀，而鄞州万达一带只有万达还有人气。东部新城只有银泰城还有人气。

差了不是一点点，尤其是南部商务区一带，基本空了。

这是为什么？因为白天上班的人全回家了。这就是单一商务区的特点，也是南部商务区最初在设计定位时留下的遗憾，认为CBD就是纯粹的商务区。当初曾经有几家开发商想把商务楼的一部分改建成公寓，后来被叫停了。至今只有在南苑新城、商会大厦和城市摩尔建有公寓。住宅全在外围一圈，有较宽的马路隔离。

肯定有聪明人会说，这也没错啊，商务区就是商务区，晚上没人气就没人气。这么说自然也可以，但同时也必须接受一个结果：这里的商铺很难旺起来，因为只能做白天的生意。

这也可以解释为什么南部商务区的水街一直火不起来，政府想把水街打造成人气旺盛的滨水商业休闲区，可惜事与愿违，水街的夜晚并不见多少客流，显然违背了建设的初衷。

如果南部商务区不仅有写字楼，也能有体量较大的公寓、商务酒店和星级酒店，同时再结合较大的商业广场，情况或许将完全不同。

就象晚间商务区南侧的那个热力点，那里是体量庞大的环球银泰城综合体。想象一下，如果银泰城建在南部商务区核心位置，将是呈现怎样的景象？

南部商务区眼下只能等两件事。第一，凯德接手曼哈顿的项目顾问后会不会带活他的运作。第二，宝龙一城的购物中心何时开业。

除了南部商务区，东部新城CBD也是典型例子。

此前有人说东部新城的设计已经在刻意避免形成过于单一的功能区，将住宅商业商务做较好的融合。

融合的好吗？看下图。

只是晚上7点半，除了银泰城周边区域，其他一片蓝。这意味着东部新城CBD的商铺也不会太好做。而且CBD里也并无住宅和公寓，只有一座酒店。这与有关说法不符。

也许宁东路南侧会稍有改观，那里有一些高级公寓，还有超大体量的阪急百货，未来还将有超五星酒店（宁波中心）、中央公园。中央公园通过地下通道直通宁东路北侧的中央公园，但愿会使人气实现互通。

核心商务区有一个不错的设计，就是同样设计了细密的道路，能缓解商务街区内的拥堵。但较为单一的业态依然会造成下面这个问题：

上班点车流集中流入，下班点车流集中流出，给商务区周边三条主干道造成巨大的交通压力。

东部新城这个片区功能融合较理想，但问题是偏小

我们假设一下，如果该商务区中有部分为住宅及较大体量的商业，也就意味着并不是所有人都必须在上下班点开车进出，这样是不是就能缓解当下的交通压力？也能实现更好的街区人气？——因为晚上也有人在。

所以，请注意我的以下观点：

一个被主干道包围的大型街区，如果能拥有较完善的城市功能，商业商务居住各自有较合适的比例，而不是某一种功能占用压倒性的比例，可以让较多人不用离开该街区就能实现工作生活和娱乐的大部分目的。这样不但能缓解周边主干道的交通压力，而且可以让街区更充满活力。

这类街区应该比东部新城现有街区更大，以实现更多功能的融合，并采用立体交通和步行城市设计鼓励人们步行出行。即使在街区与街区之间，即被主干道隔离的两个街区之间，也可以设计立体步行通道，通道两侧设计一些增加步行乐趣的商业设施，鼓励不同街区的人们彼此步行往来。

更远的街区之间以轨道交通连接，鼓励人们选择公共交通设施出行，以减少车辆的使用。

大型的学校和医院不应离轨道交通站点太远，应尽可能保证步行可以较轻松抵达，以减少家长开车接送学子的可能，并在学校和医院周边营造较好的交通环境。

我称这种街区为复合功能街区（也许学术界已经有相应名词）。每个这类街区可以稍微偏重某种城市功能，但不能排斥其他功能的存在。

关键是必须明白：城市如同自然，有其自有的生态链（圈），它包括居住、工作、休闲娱乐、社交等等。所有这些功能交织在一起才能形成一个完整的生生不息的城市生态链，能自我运作，自我存在。

如果粗暴的将这种生态链割裂，即划分过于单一的功能区，其结果就象粗暴的清除自然界的某一种物种，自然的生态链必会受到损害。

那些古老的城市会根据自我城市生态的需要，自然生长，这一过程和自然界非常相像，如一些江南小城的前店后宅。所以在那些自然生长的老城区，我们总是可以看到更旺盛的人气，没有人为可以的割裂，各种功能彼此交融，形成自然的城市生态链，比如老海曙、上海的黄浦、北京的琉璃厂、香港的中环、东京的银座、伦敦的肯辛顿。

虽然随着技术的发展，生活方式的改变，人口的急剧增加，古老的城区需要更新，也需要扩张，但这种更新和扩张不能违背城市生长的自然规律。找出他的规律，尊重他的规律，遵循他的规律，城市才能恢复其原有的功能和面貌

——城市，让生活更美好。